新小区交付超一半应召开首次业主大会，合肥市制定业主大会和业主委员会指导规则征求各界意见。

近日，合肥市住房保障和房产管理局制定了《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》的修订征求意见稿，并向社会各界公开征求意见。

根据征求意见稿，符合特定条件的小区应当召开首次业主大会会议，其中之一是已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的50%以上，另一个条件是首批物业交付满三年。业主大会应按照物业管理区域的划分成立，每个物业管理区域设立一个业主大会。如果满足首次业主大会召开条件，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上的业主可以向所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

对于分期开发的项目，如果先期开发部分满足首次业主大会召开条件，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。如果满足首次业主大会召开条件但未能召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到相关申请后应在45天内组建业主大会会议筹备组。筹备组成员应当具备业主身份、完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、公正廉洁、具备必要的工作时间。

征求意见稿明确规定，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担，并要求建设单位和前期物业服务企业配合筹备组开展工作。筹备组应制定筹备经费预算，向街道办事处、乡镇人民政府申请预支首次筹备经费。业主大会筹备组应在会议后公示筹备经费的使用情况，接受全体业主监督。

征求意见稿还规定，筹备组应在组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。一旦业主委员会成立，筹备组自行解散。如果筹备组组成之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者无法选举产生业主委员会，街道办事处、乡镇人民政府将重新组织筹备工作。

业主大会的决定范围包括确定物业服务内容、标准和费用方案，选聘、续聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，以及共有部分用途变更和收益分配等。对于业主共同决定事项，要求专有部分面积占比达到三分之二以上且业主人数占比达到三分之二以上才能参与表决。

征求意见稿还明确规定，如果业主不按规定缴纳专项维修资金和物业服务费，或者实施其他损害业主共同权益的行为，业主大会可以在管理规约或业主大会议事规则中限制其被选举权的行使。此外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，可以通过业主分摊或从物业共有部分经营所得收益中支付。

另外，征求意见稿还提到，物业服务合同期满前90天，业主委员会应召开业主大会会议，讨论决定是否继续聘用物业服务企业。一旦业主大会重新选聘物业服务企业，业主委员会或其他代管单位应将相关资料和财物移交给新选聘的物业服务企业，并要求原物业服务企业与新选聘的物业服务企业进行物业管理交接工作。

该征求意见稿的制定旨在规范和指导合肥市的业主大会和业主委员会工作，提高小区居民自治的效率和公正性。通过征求社会各界的意见，合肥市住房保障和房产管理局将进一步完善相关规则，以确保业主大会和业主委员会的工作能够更好地为小区居民服务。